कोभिड महामारीमा पनि आकाशियो घरजग्गाको भाउ, किन्नै नसक्ने भए मध्यम वर्ग

काठमाडौं। कोभिड महामारीको जोखिम कम गर्न गरिएको बन्दाबन्दीपछि नेपालभर २१ लाख २० हजार नौ सय ४१ पटक जग्गा किनबेच भएको छ। यो तथ्यांक २०७७ साउनदेखि २०७८ पुस मसान्तसम्मको हो।

महामारीको शुरूताका २०७६ चैतदेखि २०७७ असारसम्म जग्गा कारोबार ठप्प भए पनि त्यसलगत्तै यसले गति लिन थाल्यो।

महामारी र तरलता अभावकै बीच चालू आर्थिक वर्ष २०७८/०७९ को पहिलो ६ महीनामा तीन लाख ९२ हजार चार सय २१ घरजग्गा किनबेच भई लिखत पास भएको छ। यसमध्ये पुस महीनामा देशभर ७० हजार एक सय ६८ घरजग्गा किनबेच भएका छन्। यो संख्या अघिल्लो महीनाको तुलनामा साढे सात सयले बढी हो।

मंसीरमा ६९ हजार  चार सय १२, कात्तिकमा ५० हजार ८३, असोजमा ५९ हजार दुई सय २७, भदौमा ७० हजार ९० र साउनमा ७५ हजार चार सय १७ घरजग्गा किनबेच भएको भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकले देखाएको छ।

विभागका अनुसार आर्थिक वर्ष २०७७/०७८ मा देशभरका एक सय आठओटा मालपोत कार्यालयमार्फत १७ लाख २८ हजार पाँच सय २० पटक जग्गा कारोबार भएको थियो। अघिल्लो आर्थिक वर्ष २०७६/०७७ मा देशभर ६ लाख ९८ हजार ७६ वटा कारोबार भएको थियो। त्यसअघिको आर्थिक वर्ष २०७५/०७६ मा देशभरका मालपोत कार्यालयमार्फत सात लाख २५ हजार ६ सय १९ पटक कारोबार भएको थियो।

बढ्दो भाउ, घट्दो पहुँच

जग्गाको कारोबारसँगै यसको भाउ पनि बढ्दै गएको छ। काठमाडौंको चक्रपथ आसपासमा एक दशकमा जग्गाको भाउ दुई लाखबाट एक करोडसम्म पुगेको स्वंय घरजग्गा व्यवसायी बताउँछन्।

“०६४/०६५ तिर काठमाडौंको चक्रपथ वरिपरि जग्गा २/३ लाख रुपैयाँ आनामा पाइन्थ्यो। अब अहिले करोड पुग्न थालेको छ”, घरजग्गा कारोबारी ईश्वर पोखलेल भन्छन्।

जग्गाको कारोबार बढेसँगै काठमाडौं उपत्यकाका कुनाकाप्चामा पनि जग्गा टुक्राएर किनबेच गर्नेको सख्या बढेको छ। परिणाम, चक्रपथबाहिरको जग्गाको मूल्यसमेत अत्यधिक बढेको छ।

सरकारले हरेक वर्ष जग्गाको न्यूतम मूल्य निर्धारण गरे पनि त्यो कागजमा सीमित छ। वास्तविकतामा जग्गाको दर अस्वाभाविक बढेको छ।

जग्गाको भाउ अकाशिएसँगै मध्यम आय भएका नेपाली भूमिमा पहुँच घट्दै गएको छ। अहिले काठमाडौंलगायत ठूला शहरहरूमा भएका जग्गा कारोबारमा सीमित व्यक्तिहरूको मात्रै पहुँच छ।

सरकारले हरेक वर्ष जग्गाको न्यूतम मूल्य निर्धारण गरे पनि त्यो कागजमा सीमित छ। वास्तविकतामा जग्गाको दर अस्वाभाविक बढेको छ।जग्गाको भाउ अकाशिएसँगै मध्यम आय भएका नेपाली भूमिमा पहुँच घट्दै गएको छ।

तर सरकारले समेत मूल्य नियन्त्रण गर्नुको साटो कारोबाहीलाई प्रशय दिने किसिमले न्यूनतम् मूल्यांकन बढाउँदै लगेको देखिन्छ। चालू आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा सरकारले तोकेको मूल्यांकन पनि ह्वात्तै बढेको छ। सरकारले चालू आर्थिक वर्षमा चक्रपथभित्र जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन आनाको १५ लाखदेखि ७० लाखसम्म तोकेको छ।

काठमाडौंको चक्रपथबाहिरको कारोबार हुने अत्यन्त व्यस्त मालपोत कार्यालय मनमैंजुले आफ्नो मातहतका क्षेत्रका जग्गाको मूल्यांकन अधिकतम प्रतिआना १७ लाख रुपैयाँ तोकेको छ। अर्को धेरै जग्गा कारोबार हुने क्षेत्र टोखा सरस्वती मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य २७ हजारदेखि ११ लाख रुपैयाँसम्म कायम गरेको छ। मालपोत कार्यालय साँखुले जग्गाको मूल्य प्रतिआना ५ लाखदेखि १८ लाख रुपैयाँसम्म तोकेको छ।

उपत्यकाको ललितपुरमा रहेका चक्रपथबाहिरका क्षेत्रहरूमा ५ हजारदेखि साढे ४ लाखसम्म मूल्यांकन तोकेको छ। भक्तपुर मालपोत कार्यालयले पनि भित्री क्षेत्रमा पर्ने जग्गाको मूल्य १ लाख रुपैयाँदेखि २६ लाख रुपैयाँसम्म मूल्य तोकेको छ।

उता मधेश प्रदेशको वीरगञ्ज मालपोत कार्यालयले ‘क’ वर्गको जग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठा २ करोड १० लाख रुपैयाँ सरकारी मूल्यांकन तोकेको छ।

बागमती प्रदेशको राजधानी हेटौंडामा जग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठा अधिकतम १ करोड २० लाख रुपैयाँ तोकिएको छ। गण्डकी प्रदेशको राजधानी पोखरा महानगरपालिकाभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य प्रतिरोपनी १ करोड १० लाख रुपैयाँ तोकिएको छ। प्रदेश १ को विराटनगरको जग्गाको प्रतिकठ्ठा १ करोडभन्दा बढी सरकारी मूल्यांकन तोकिएको छ।

सुदूपश्चिमको धनगढी कैलाली मालपोत कार्यालयले राजधानीभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य प्रतिकठ्ठा ८ लाखदेखि १ करोड ५५ लाख रुपैयाँसम्म तोकेको छ। कर्णाली प्रदेशको राजधानीको जग्गाको मूल्य पनि करिब १ करोड हाराहारीमा छ। लुम्बिनी प्रदेशको राजधानी बुटवल रुपन्देहीले पनि चालु आवको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन प्रतिकठ्ठा अधिकम ७५ लाख ७ हजार रुपैयाँ तोकेको छ।

बेपरवाह सरकार

सरकारले हरेक वर्ष मालपोत कार्यालयको क्षेत्राधिकार राखी जग्गाको न्यूनतम मूल्य तोक्ने गर्छ। तर, भू-माफिया तथा जग्गा दलालहरूले जथाभावी बढाएको भाउ नियन्त्रणमा भने बेवास्ता गर्ने गर्छ। जसकारण उसले तोकेको न्यूनतम मूल्यको दशौं गुणा महँगोमा किनबेच हुनेगर्छ। त्यसैले आवश्यकताका आधारमा जग्गा किन्नेहरूको पहुँचभन्दा निकै माथि पुगिसकेको छ जग्गाको भाउ। यति मात्रै होइन जग्गाको जथाभावी कारोबार हुँदा राज्यले पनि ठूलो राजश्व गुमाउनुपरेको छ।

शहरी क्षेत्रमा भइरहेको बढ्दो बसाइँसराईका कारण घरजग्गाको माग उच्च भएको हो। तर, मागका आधारमा हुने मूल्य वृद्धिलाई सरकारले नियन्त्रण नगर्दा समस्या देखिएको हो।

सरकारी अधिकारी आफैँ जग्गा किनबेचमा सहभागी हुने गरेकाले यो यथार्थप्रति लापरवाह रहेको सरकारी अधिकारीहरू नै बताउँछन्। भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका एक अधिकारीले भने, “काठमाडौं उपत्यकाका जग्गा दलाल अहिले सबैभन्दा बढी सरकारी कर्मचारीकै निर्देशनमा हुने गर्छन्। हाम्रै साथीहरू पनि यस्तो कारोबारबाट करोडौं कमाउँछन्।”

भूमि व्यवस्थापनमा जग्गाको भाउ नियन्त्रणका लागि प्रभावकारी नीति नहुनु नै प्रमुख समस्या भएको भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका प्रवक्ता जनकराज जोशी बताउँछन्।

“सरकारले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, आयोजनाहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, बैंकहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, अरू संघसंस्थाहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै छ। मूल्यांकनमै एकरुपता नभएपछि कसरी हुन्छ मूल्य नियन्त्रण?”, प्रश्न गर्दै जोशी भन्छन्, “जग्गाहरूको भाउ निकै बढेको छ। हामी टुलुटुलु हेर्न बाध्य छौं यसको प्रमुख कारण प्रभावकारी नीति नहुनु हो। भूमि बैंक ऐन लागू भएपछि यो समस्या केही हदसम्म समाधान हुन्छ।”

शहरी विकासविज्ञ दीपक श्रेष्ठको बुझाइमा पनि सरकारी उदासीनताका कारण प्रभावकारी नीति नबन्नु प्रमुख समस्या हो। यस्तै अवस्था रहे केही वर्षमै नेपालको सबै जग्गा निश्चित व्यक्तिको हातमा पुग्ने उनको धारणा छ। उनी भन्छन्, “जग्गा मानिसको आधारभूत आवश्यकता हो। यसको अधिकतम मूल्यसमेत निर्धारण हुनुपर्छ। नत्र त सर्वसाधारणलाई जग्गा किन्नु सपनाजस्तै भएको छ।’

घरजग्गामा बढ्दो लगानी

चालू आर्थिक वर्षको शुरुदेखि नै बैंकिङ प्रणालीमा लगानीयोग्य पूँजी अर्थात् तरलतामा उच्च चाप परेको छ। तर, बैंकिङ प्रणालीबाट लगानी भइरहेको फाट्टफुट्ट रकम पनि घरकर्जामा नै  भइरहेको तथ्यांकहरूले देखाउँछन्।

चालू आर्थिक वर्ष २०७८/०७९ का पहिलो पाँच महीनाको तथ्यांकअनुसार बैकहरूले गरेको कूल लगानीको ६६.५ प्रतिशत रकम घरजग्गामा गएको छ। साउनदेखि मंसीरसम्ममा घरजग्गा क्षेत्रमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको कर्जा लगानी ३८ अर्ब ५७ करोड रुपैयाँ प्रवाह भएको छ। यसमध्ये पाँच महीनाको अवधिमा व्यक्तिगत आवासीय घरकर्जातर्फ १५ अर्ब २७ करोड र रियलस्टेटतर्फ २३ अर्ब २९ करोड रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएको नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले जनाएको छ।

योसँगै चालु आर्थिक वर्षको मंसीर मसान्तसम्ममा बैंकहरूको घरजग्गामा कुल कर्जा लगानी ५ खर्ब २० अर्ब ४५ करोड रुपैयाँ पुगेको छ। यसमध्ये ३ खर्ब १३ अर्ब ५४ करोड रुपैयाँ व्यक्तिगत आवासीय कर्जा हो भने २ खर्ब ६ अर्ब ९१ करोड रुपैयाँ रियलस्टेट कर्जा हो। राष्ट्र बैंकको नीतिअनुसार अधिकतम डेढ करोड रुपैयाँसम्मको घरकर्जालाई व्यक्तिगत आवासीय कर्जामा गणना गर्छ भने त्यसभन्दा माथिको कर्जा रियलस्टेट कर्जा भन्ने गरिन्छ।

तथ्यांकअनुसार घरजग्गा धितोमा राखेर बैंक तथा वित्तीय संस्थाले आव २०७१/७२ मा कुल कर्जाको ५९.६ प्रतिशत लगानी गरेका थिए। त्यसपछि आर्थिक वर्ष २०७२/०७३ मा ६०.८ प्रतिशत, ०७३/७४ मा ६०.९ प्रतिशत, २०७४/७५ मा ६१.४ प्रतिशत र ०७५/७६ मा ६४.४ प्रतिशत लगानी भएको थियो।

हरेक वर्ष २६.४५ प्रतिशत घरजग्गा मूल्य बढिरहेको राष्ट्र बैंकले जानकारी दिएको छ।

तर, यतिबेला अन्य अधिकांश उत्पादनशील क्षेत्रमा भने कर्जा अत्यन्तै कम मात्रै प्रवाह भएको देखिन्छ। बैंकिङ क्षेत्रले घरजग्गा तथा रियलस्टेटमा उच्च लगानी गरेकै कारण जग्गाको भाउ हरेको वर्ष अकाशिएको विज्ञहरू बताउँछन्।

पूर्व बैंकर लक्ष्मीप्रपन्न निरौला भन्छन्, “बैंकहरूले नै सबै व्यवस्थापन गर्ने त होइन। तर, सरकारले घरजग्गाको धितो कर्जा खुकुलो गरेकै कारण भूमिमा सर्वसाधारणको पहुँच कम हुँदै जान थालेको छ।”

पूर्वगर्भनर दीपेन्द्र बहादुर क्षत्री पनि यो तर्कमा सहमत छन्। उनी भन्छन्, “घरजग्गाको भाउ यसरी अकाशिनुको एक मात्रै ठूलो कारण बैंकहरूले कर्जा हो। त्यसपछिको अर्को कारण रेमिट्यान्स हो।”