कम्पनीमार्फत घरजग्गा कारोबार गर्ने सरकारी घोषणा, होला त कार्यान्वयन?

काठमाडौं। सरकारले आगामी आर्थिक वर्ष २०७९/८० को वार्षिक बजेटमा घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित गर्ने घोषणा गर्‍यो। घोषणाअनुसार अहिलेसम्म दलालमार्फत भइरहेको घरजग्गा कारोबार अब विशिष्टीकृत संस्था (कम्पनी)बाट मात्रै गर्न पाइनेछ। अस्वाभाविक रूपमा डाँडापाखा सम्याउने र खेतीयोग्य जमिनको प्लटिङ गरेर जग्गा बिक्री गर्दै अस्वाभाविक रूपमा मूल्य बढाउन थालेपछि नियन्त्रणको लागि यस्तो व्यवस्था गरिएको सरकारी भनाइ छ। मालपोत कार्यालयमा राखिएको भन्दा अत्यधिक मूल्यमा किनबेच गर्दा राजश्व गुमाइरहेको अवस्था यो घोषणासँगै अन्त्य हुने आशा पलाएको छ।

अहिलेसम्म सरकारले देशभरको जग्गाको न्यूनतम मूल्याङ्कन तोकिदिने तर क्रेता-विक्रेताले त्यसभन्दा निकै बढी मूल्यमा कारोबार गर्ने गरिरहेका छन्। यो अवस्थाले एकातिर राजस्व चुहावट हुने र अर्कोरित वास्तविक कारोबारसमेत थाहा हुँदैन। यति मात्रै होइन, जग्गा बिक्रेताले जथाभावी मूल्य तोक्ने र क्रेता सरासर आँखा चिम्लेर त्यही मूल्य तिर्ने अवस्था छ।

बढ्दो कारोबार

चालू आर्थिक वर्षको शुरुदेखि नै बैंकिङ प्रणालीमा लगानी योग्य पूँजीको उच्च अभाव भयो। तर भएको लगानीको ठूलो हिस्सा घरजग्गा क्षेत्रमै भएको देखिन्छ।

उच्च तरलता संकटका बीचमा चालू आर्थिक वर्षको चैत मसान्तसम्म रियलस्टेट क्षेत्रको कर्जा मात्रै  ६६ दशमलव ९ प्रतिशत छ। गत आर्थिक वर्षभन्दा यस्तो कर्जा झण्डै १२ प्रतिशतले बढेको नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाउँछ।

राष्ट्र बैंकको तथ्यांकअनुसार घरजग्गा क्षेत्रको कर्जा वर्षेनी बढ्दो गतिमा छ। तथ्यांकअनुसार आर्थिक वर्ष २०७१/७२ मा कुल कर्जाको ५९.६ प्रतिशत लगानी भएको थियो। त्यसपछि आर्थिक वर्ष २०७२/०७३ मा ६०.८ प्रतिशत, ०७३/७४ मा ६०.९ प्रतिशत, २०७४/७५ मा ६१.४ प्रतिशत र ०७५/७६ मा ६४.४ प्रतिशत लगानी भएको थियो।

घरजग्गा तथा रियल स्टेटमार्फत प्रर्वाह गरेको कर्जाको करिब ७० प्रतिशतभन्दा बढी घरजग्गा किनबेचमै लाग्ने गरेको जानकारहरू बताउँछन्।

हरेक वर्ष घरजग्गा क्षेत्रको कर्जा बढेसँगै कारोबार पनि बढिरहेको देखिन्छ। तर, यस्तो कारोबार राज्यको नियन्त्रण बाहिर रहेको देखिन्छ। नेपाल राष्ट्र बैंकले पहिलो पटक चालू आर्थिक वर्षमा घरजग्गा कारोबार गरेको अध्ययनअनुसार हरेक वर्ष २६.४५ प्रतिशतले घरजग्गा मूल्य बढिरहेको छ।

चालू आर्थिक वर्ष २०७८/०७९ को १० महीनाको अवधिमा तीन लाख ४१ हजार सात सय पाँच घरजग्गा किनबेच भई लिखत पास भएको छ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक अनुसार आर्थिक वर्ष २०७७/०७८ मा देशभरका एक सय आठओटा मालपोत कार्यालयमार्फत १७ लाख २८ हजार पाँच सय २० पटक जग्गा कारोबार भएको थियो। अघिल्लो आर्थिक वर्ष २०७६/०७७ मा देशभर ६ लाख ९८ हजार ७६ वटा कारोबार भएको थियो। त्यसअघिको आर्थिक वर्ष २०७५/०७६ मा देशभरका मालपोत कार्यालयमार्फत सात लाख २५ हजार ६ सय १९ पटक कारोबार भएको थियो।

नियन्त्रणबाहिर जग्गाको दर

लिखत पास भएका जग्गाको संख्या जति धेरै देखिए पनि अधिकांश जग्गा कारोबारीले काम गरिरहेका छन्। भूमी तथा अभिलेख विभाग स्रोतका अनुसार एउटै जग्गा एकै वर्षमा १० औं पटक नामसारी हुने गरेको छ। विभागका एक अधिकारीले भने, “एउटै जग्गा धेरै पटक नाम सारी भइरहेको छ। त्यो जग्गा कारोबारीले मुनाफासहित बेचिरहेको स्पष्ट छ। तर, सरकारी कागजातमा भने मूल्यमा त्यति धेरै फरक हुँदैन। यसको काराण राजश्व छल्नु नै हो।”

सरकारी न्यूनतम र वास्तविक मूल्यांकनमा निकै फरक पर्न थालेपछि सरकारले चालू आर्थिक वर्षमा भने १० देखि १५ प्रतिशत सरकारी मूल्यांकन बढाएको थियो। जसअनुसार हाल चक्रपथभित्रका जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन प्रति आना १५ लाखदेखि ७० लाखसम्म छ। काठमाडौंको चक्रपथबाहिरको कारोबार हुने अत्यन्त व्यस्त मालपोत कार्यालय मनमैंजु क्षेत्रका जग्गाको मूल्यांकन अधिकतम प्रतिआना १७ लाख छ। उक्त कार्यालयले प्रतिआना एक लाख २५ हजारदेखि १३ लाख ६० हजार, काभ्रेस्थलीमा ७० हजारदेखि सात लाख ५० हजार, गोलढुंगा क्षेत्रमा ७५ हजादेखि सात लाख ५० हजार, धर्मस्थलीमा ७५ हजादेखि सात लाख रुपैयाँसम्म मूल्यांकन निर्धारण गरेको छ। तर वास्तविक कारोबार भने मूल्यांकनको चार गुणा बढी देखिन्छ।

चालू आर्थिक वर्षका लागि टोखा सरस्वती मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रभित्र पर्ने जग्गाको मूल्य २७ हजारदेखि ११ लाख रुपैयाँसम्म कायम छ। साँखु क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य प्रतिआना पाँच लाखदेखि १८ लाख रुपैयाँसम्म छ। सो क्षेत्रमा पनि यो मूल्यभन्दा अत्यधिक बढीमा कारोबार भइरहेको छ।

यस्तै ललितपुरमा रहेका चक्रपथबाहिरका क्षेत्रहरूमा पाँच हजारदेखि साढे चार लाखसम्म मूल्यांकन रहे पनि कुनै पनि क्षेत्रमा वास्तविक कारोबारभन्दा अत्यधिक बढीमा कारोबार भइरहेको छ। त्यसैगरी भक्तपुर मालपोत कार्यालयले पनि भित्री क्षेत्रमा पर्ने जग्गाको मूल्य एक लाख रुपैयाँदेखि २६ लाख रुपैयाँसम्म मूल्य तोकेको छ। काठमाडौंको चक्रपथ आसपासमा एक दशकमा जग्गाको भाउ दुई लाखबाट एक करोडसम्म पुगेको स्वंय घरजग्गा व्यवसायी बताउँछन्।

“७० को दशक अघितिर काठमाडौंको चक्रपथ वरिपरि जग्गा २/३ लाख रुपैयाँ आनामा पाइन्थ्यो। अब अहिले करोड पुग्न थालेको छ”, लामो समय घरजग्गा कारोबारमा बिताएका ईश्वर पोखलेल बताउँछन्।

यसबाहेक सात ओटै प्रदेशभित्रका मालपोत कार्यालयले आफ्नो क्षेत्राधिकारभित्रका जग्गाको पनि न्युनतम मूल्य तोकेको तर, सोअनुसार कारोबार भने बिरलै हुने गरेको छ।

कार्यान्वयन हुनै मुश्किल

घरजग्गाको कारोबार संलग्नहरूमध्ये अधिकांश सरकारी कर्मचारी, राजनीति गर्नेहरूबाहेक केही स्थानीय रहेको देखिन्छ। यस्ता कारोबारीको देखाउने पेशा एउटा हुने गरे पनि बैंकिङ कर्जामार्फत पर्याप्त कारोबार गरी र्पैसा कमाउने गरेका छन्। कम्पनीमार्फत नै कारोबार हुने भने निकै कम रहेको छ।  यस्तो अवस्थामा अब घरजग्गा कारोबार कम्पनीबाट मात्रै हुने कुरा कार्यान्वयन हुन सक्ला त ? यो प्रश्न टड्कारो उभिएको छ।

कम्पनीमार्फत कारोबार हुने कुराको विरोध सम्बन्धित मन्त्रालय र मातहतका कर्मचारी नै गर्न थालेका छन्। भूमी व्यवस्था मन्त्रालयका एक उच्च अधिकारीकाअनुसार अहिले मन्त्रालयका कतिपय कर्मचारीहरू यो कुराको विरोधमा छन्। ती अधिकारीले भने, “यो ओपन सेक्रेटजस्तै छ। हाम्रो मन्त्रालय र मन्त्रालय मातहतका कर्मचारी घरजग्गा कारोबारबारे राम्रोसँग थाहा हुन्छ। यसको भाऊ जति बनाए पनि बिक्री बितरण भइरहन्छन्। त्यसकारण उनिहरूको भित्री धन्दा जग्गा कारोबार हुन्छ। यसले गर्दा अब कम्पनीहरूमार्फत कारोबार गराउने कुराले उनिहरू दुःखी भइरहेका छन्। भित्रभित्रै यसको विरोध गर्न थालेका छन्।”

यति मात्रै होइन, घरजग्गा कारोबार विभिन्न दलमा आवद्ध नेताहरूको पनि पर्याप्त लगानी रहेको छ।  काठमाडौं कुनाकाप्चाका कैयौं स्थानमा उनीहरूले ससतोमा ठूल्ठूला डाँडा नै किन्ने र प्लटिङ गरेर बेच्ने कारोबार नै गरिरहेका थिए।  तर अब यो कारोबार आधिकारिक कम्पनीहरूमार्फत मात्रै हुने कुरा कार्यान्वयनमा आउन थालेपछि उनीहरूको कारोबारमा पनि गम्भीर धक्का लाग्ने देखिन्छ। जसकारण घोषणा कार्यान्वयन नगर्नका लागि अर्थमन्त्रीलाई दबाब समेत दिन थालिएको स्रोत बताउँछ।

सरकारले गरेको घोषणा कार्यान्वयनमा आए अहिले नियन्त्रणबाहिर गएको घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रणमा रहने हुँदा यसलाई सकारात्मक रूपमा लिइएको छ। भूमी व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयका सहसचिव जनकराज जोशी भन्छन्, “यो निकै सकारात्मक कुरा हो।  यसलाई कार्यान्वयनमा ल्याउनुपर्छ। यसले ठूलो राजश्व गुम्नबाट बचाउँछ भने मूल्यलाई पनि नियन्त्रण गर्न सहयोग पुग्छ।”

तर, जग्गाको भाउ नियन्त्रणका लागि प्रभावकारी नीति पनि आवश्यक रहेको जोशी बताउँछन्।

“अहिले जग्गा मूल्यांकनमा नै एकरूपता छैन। सरकारले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, आयोजनाहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, बैंकहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै, अरू संघसंस्थाहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै छ।” जोशी भन्छन्, “घर जग्गाहरूको भाउ बढेको हामी टुलुटुलु हेर्न बाध्य छौं। कारण प्रभावकारी नीति छैन। भूमि बैंक ऐन लागू भएपछि यो समस्या केही हदसम्म समाधान हुन्छ भन्नेमा विश्वास छ।”

शहरी क्षेत्रमा भइरहेको बढ्दो बसाइँसराईका कारण घरजग्गाको माग उच्च छ। यस्तो उच्च मागका आधारमा सरकारले मूल्य वृद्धि नियन्त्रण र व्यवस्थापन गर्दा समस्या भइरहेको शहरी विकासविज्ञ दीपक श्रेष्ठको बुझाइ छ।  उनले अहिले बजेटमा घेषणा भएजस्तो कार्यान्वयन भएमा सरकारले ठूलो राजश्व गुमाउन नपर्ने बताउँछन्।  तर, मूल्य नियन्त्रणमा भो यसले पूर्ण रूपमा काम गर्न नसक्ने उनी बताउँछन्।

उनी भन्छन्, “यो निकै सकारात्मक छ।  मानिसको अत्यावश्यक वस्तु भूमीमा माफियाहरूको बिगबिगी नियन्त्रण गर्नैपर्छ। यो कार्यान्वयनमा आओस्। सरकारले गुमिरहेको ठूलो राजश्व पनि दायरामा ल्याउन सक्छ। केही हदसम्म मूल्य नियन्त्रण पनि हुन्छ। तर मूल्य नियन्त्रण गर्नका लागि यतिले मात्रै पुग्दैन। स्पष्ट नीतिगत व्यवस्था गर्नुपर्छ। न्युनतम तोकिएको स्थानमा अधिकतम पनि मूल्य तोक्नुपर्छ।”